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14日
五月
中央政府正式使出稳定房地产市场第一招
发布时间:2014.05.14
凤凰新闻客户端评论员 唐驳虎

立夏之后,政策层面的因素逐渐热络起来。今日(13日周二)多家财经媒体报道,分别从多渠道获悉,央行和银监会已于周一(12日)召开了住房金融服务座谈会,要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款。 此新闻一出,引发不少人的疑惑,个人购房贷款从来没有停止过,也没有取消过啊?

非也,房贷紧张实际上就是近期楼市处于“相持阶段”的重要推手。而“房贷荒”从2013年下半年延续至今依然没有放松的迹象。

从去年下半年开始,在资本紧张、市场化利率推高(即俗称的“钱荒”)背景下,个人住房消费按揭贷款(以下简称“房贷”)对商业银行的吸引力有所降低。银行往往会将资产投放到收益率更高(7%至8%以上)的资产贷款上,而房贷的利率(基准利率6.55%)偏低,并不是最理想的业务品种。


这直接殃及刚需,即使是首套房等受支持的消费者,房贷的难度也比过去加大,首先是贷款利率下浮空间缩小,甚至出现了上浮、普遍上浮和大幅上浮。其次是审批程序拉长。

按照以往惯例,银行每年的放贷额度是有限的,往往提前用完,在年底阶段就很难批下贷款。但每年新年过后,新一年的放贷额度出笼,春节过后银行放款慢的情况就会有所缓解。

然而今年年初银行放款的情况却不容乐观。各银行房贷业务毫无放松迹象,去年年底以来的房贷紧张现象仍在持续蔓延。往年“年初放松、额度充裕”的现象不再重现。

笔者一直在关注房地产市场和房贷市场,对市场情况比较了解。先以北上广深这四个一线大城市为例,在首套房贷利率方面,大部分银行都维持基准利率,没有打折空间。

只有极少数业务特殊、贷款业务不足的外资银行,能够给予95折优惠,但同时对贷款人资质提出了非常苛刻的条件。而一些贷款紧张的中小商业银行,还反而上浮了5%至10%。 这还是在银行存款充足的大城市,在有些经济不发达、居民存款不多的三四线地区,各银行由于可放贷资金有限,对利率和资金利润率的要求更高。

在这些地区房贷获取难度更高,相较一二线城市收紧幅度更大。相比基准利率,首套房贷利率普遍上浮10%—15%,少数高达20%。而二套房贷利率则基本都是上浮20%起跳,最高可达上浮30%,用尽了政策允许的空间。

按上浮20%的长期贷款协议计算,购房人当下需要承受的利率达到7.86%,堪称沉重的负担。


另外一个糟心的问题在于,银行压贷、缓贷现象严重。在放贷审批时间方面,大部分银行已由原本的15个工作日延长至1-2个月不等,“慢节奏”愈演愈烈。

在额度告急的情况下,各银行优先审批利率高、信用好或是公务员和企事业单位的客户。个别银行要求客户上调房贷利率以推进审批进度,否则系统会自动将利率较低的排在后面,审批时间无法保证,半年未放款的现象常见。

很多贷款人甚至不得不签订各种补充协议,或者答应银行更改指定利率以得到放款。比“慢”可能更糟心的问题是,不少银行甚至挂出了“放贷额度已用完”的免战牌,宣布暂停房贷业务。 银行对房贷的紧缩会对购房者造成直接的影响,首先是会起到一定的拖延作用。购房者的置业计划将被重新考量计算,比如原先想着贷款的会努力做到一次性付款。

其次贷款持续紧缩,将导致购房的需求减少,一反常态的收紧现象也让不少购房人采取持币观望的谨慎态度。

实际上,从3月份持续至今的房价波动,或者说波动预期,相当大程度就是银根紧缩造成的。 中央政府一直明确地支持首套房贷,支持居民利用金融工具杠杆,解决正常合理的住房需求。 但自去年下半年“闹钱荒”后,资金成本上升。房贷属于微利,银行在商言商,嫌穷爱富,并无大错。要想他们更多的支持首套房,央行银监会需给他们额外的“好处”才行!

政策试探性的调整出现在4月下旬。4月22日,中国人民银行决定分别下调县域农村商业银行和县域农村合作银行人民币存款准备金率2个百分点和0.5个百分点,调整后,二者存款准备金率最低可分别达到15%和13%,与之相对,中小型和大型金融机构的存款准备金率则仍高达18%和20%。

据专家估计,农村金融机构的贷存比普遍较低(不到50%);而且,农村金融机构普遍超额存款准备金率也比较高,2013年底,金融机构超额准备金率为2.3%,但农村信用社高达7.3%,这两点都意味着农村金融机构不是没钱放贷,而是不想(不敢)放贷。

在这一政策利好支撑下,“农”字头的金融机构迅速做出反应。5月7日,就有媒体报道,北京农商银行破天荒的给出了9折优惠的利率,并且审批放款时间加快,基本在5个工作日左右。


经过试探和评估,5月12日上午,由银监会牵头,人民银行副行长刘士余主持,召开了住房金融服务座谈会,各商业银行行长参会。据报道,当日传达了六点意见:
(1)加大对房地产市场信贷投入;
(2)以个贷作为优先发展品种;
(3)个贷合理定价;
(4)提高个贷工作效率;
(5)有效控制相关风险;
(6)媒体要有正确的引导,引导有利房地产的方向。

各银行则表态,执行层面会加强总分沟通和资金支持,确保额度内的按揭贷款正常发放。另外,会议没有提及针对房地产企业的开发贷事宜。

在房地产投资增速下降、市场预期出现波动的情况下,中央督导监管层召开会议,意思很明确:稳定市场需求。消化存量,抑制增量。从而实现软着陆及社会稳定。

笔者当然知道,很多手中“持币待购”、期盼房价“早日崩盘”的“刚需”们,在看到这里的时候必然会破口大骂,怨恨不已。不过,市场和政策的真实层面就在于此,单纯的痛骂、赌咒都是没用的。

房地产无疑是中国经济的火车头,国家必须要通盘考虑全社会各行业、各阶层的利益。要是房价崩盘,银行怎么办,相关一系列上下游产业怎么办?大批从业人员怎么办?经济怎么办,社会怎么办?

中央的调控基调一直非常明确——保持房地产市场持续、稳定、健康发展,抑制房价过快上涨和大幅波动。

请注意,是抑制“过快上涨”,而不是抑制“上涨”,更不是“降低房价”;是保持稳定发展,抑制“大幅波动”,而不是“促使崩盘”。千万不要看错了,看反了。

一直梦想中央促进“房价崩盘”的人们,若是至今仍读不懂、或者按自己的意愿一意孤行地反着读这些词句的话,笔者那只能说“呵呵”了。

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